(ver)Kopen

Let op: wetgeving en regelgeving en de uitleg en toepassing daarvan zijn aan veranderingen onderhevig. De informatie op deze website kan dus achterhaald zijn.

WAARSCHUWING: Soms is de verleiding groot een woonboot zonder ligplaats te kopen ("Tjonge, voor die belachelijk lage prijs kon ik 'm niet laten liggen..."). Vervolgens denkt men nog wel ergens een ligplaats te kunnen bemachtigen ("...ik zie nog veel lege plekken").
Ga er maar van uit dat het verkrijgen van een ligplaats onmogelijk is! Bedenk dat om die reden losse woonboten (die door de eigenaars vervangen zijn door nieuwe of andere) uiteindelijk soms zelfs gratis aangeboden worden.

Van de huizen zijn de prijzen explosief gestegen gedurende een aantal jaren. Ook de prijzen van woonboten zijn fors hoger geworden. Daarbij heb je bij woonboten te maken met de situatie waarin het aantal ligplaatsen in Nederland (circa 10.000) ongeveer gelijk blijft, terwijl de vraag groot is.
Nadat de prijzen op een hoog niveau kwamen, is door het ongunstiger geworden financiële klimaat het minder gemakkelijk geworden om huizen en woonboten te verkopen en zijn de verkoopprijzen onder druk komen te staan.

De taxatieprijs van een woonboot wordt door een aantal zaken bepaald.
* Waar en hoe is de ligplaats gesitueerd?
* In welk deel van het land is de ligplaats?
* Is er voor de woonboot een (overdraagbare!) ligplaatsvergunning?
* Wat is de kwaliteit van de ligplaats (veel ruimte tot andere woonboten, buitengebied, instortende beschoeiing)?
* Biedt de ligplaats nog meer mogelijkheden (mag je een pleziervaartuig naast de woonboot afmeren, is er open vaarwater)?
* Welke buitenruimte (tuin, steiger, terras) hoort bij de woonboot?
* Welke jaarlijkse kosten zijn er voor de ligplaats (huur voor ligplaats, tuin, roerende zaak belasting)?
* Hoe is de woonboot opgebouwd en ingedeeld (welke afmetingen, hoeveel leefruimte)?
* Wat is de technische staat van de woonboot (betonnen of stalen casco, gebruikte materialen en kwaliteit van de opbouw, hoe oud, hoe goed)?
* Tot welke maat en uitvoering mag er een woonboot ter vervanging van de bestaande neergelegd worden?

De taxatiewaarde en verkoopprijs van het object zijn afhankelijk van de antwoorden die op de voorgaande vragen gegeven zullen worden. Indien de prijs bepaald wordt voor een woonboot met vaste ligplaats, dan zal deze relatief hoog zijn vanwege het "tekort" aan ligplaatsen.

Een taxatierapport kan gemaakt worden door een expert, een taxateur. Hij of zij bekijkt de woonboot, controleert de benodigde papieren (eventuele inschrijving bij het kadaster, ligplaatsvergunningen e.d.) en schat waarden. Bevindingen worden in het rapport vastgelegd.

In het rapport wordt een waarde of een aantal waarden genoemd. Daarbij wordt eventueel onderscheid gemaakt tussen de situatie van de woonboot met (recht op) ligplaats en de losse woonboot.
De waarde bij vrije verkoop is het geschatte bedrag wat door een koper betaald zal worden indien er voldoende tijd is voor het verkopen van de woonboot, ook wel aangegeven als de marktwaarde.

De executiewaarde geeft aan hoeveel de woonboot zal opbrengen indien deze snel gedwongen verkocht zal moeten worden. Bijvoorbeeld als de eigenaar schulden heeft en de bank de woonboot verkoopt via een veiling.

Ook wordt soms een waarde genoemd voor een situatie bij een gedwongen verkoop binnen 6 maanden

De tuin is vaak geen eigendom van de verkoper. Toch lees je in advertenties regelmatig: "Te koop, woonboot met tuin". Dit is in bijna alle gevallen niet juist! Het gebruik van de tuin door de woonbootbewoners wordt vaak gedoogd. Niet altijd is daarvoor iets officieel geregeld. Omdat echter vaak door de jaren heen bij de betreffende woonboten de tuin gebruikt wordt, laat de eigenaar of beheerder van de grond (bijvoorbeeld de gemeente of Rijkswaterstaat) dit toe, al of niet tegen betaling.
Beter zou het zijn als er geadverteerd wordt met bijvoorbeeld de opmerking "met gebruik van tuin". Bij twijfel over in de toekomst te verwachten wijzigingen in deze situatie kan de koper informeren bij de eigenaar en/of beheerder van de grond.

Zekerheid over de kwaliteit van de woonboot is belangrijk voor de koper. Als er geen inspectie- of taxatierapport is, kan de koper bij twijfel zelf (voor eigen kosten) een expert inschakelen. Het is verstandig dan al te kiezen voor een expert waarvan de taxatie door hypotheekverstrekkers geaccepteerd wordt, zodat je later die kosten niet nog eens hoeft te betalen.



De verkoper moet de waarheid vertellen over de woonboot die verkocht wordt. Hij of zij heeft een mededelingsplicht, wat inhoudt dat alles wat van belang is gemeld moet worden. Als bijvoorbeeld de afdichting van de schroefas lekt, de motor binnen vijftig draaiuren vervangen moet worden, of het gebruik van de tuin binnen een half jaar niet meer toegestaan is, dan moet de verkoper dit aan de koper vertellen.

De koper moet goed onderzoeken welke bijzonderheden er van belang zijn. Hij of zij heeft een onderzoeksplicht, wat inhoudt dat er (zeker in geval van twijfel) bekeken moet worden of er gebreken of beperkingen gelden. Als bijvoorbeld de verkoper zegt niet op de hoogte te zijn van de nieuwbouwplannen aan de overkant van het water, dan dient de koper te onderzoeken of de betreffende plannen nadelige gevolgen hebben waardoor hij of zij van de verkoop zal afzien. Er kan dan later geen beroep worden gedaan op de verkoper die niet gemeld had dat er flats van tien hoog in die weilanden met dat mooie uitzicht zouden komen.

Bij de verkoop kan sprake zijn van verborgen gebreken (zie toelichting onderaan deze pagina). Als een gebrek niet zichtbaar is onder normale omstandigheden, is het een verborgen gebrek.
Het is mogelijk dat iemand die zijn of haar woonboot verkoopt (de verkoper), bewust iets verbergt. In een slecht geval zou het kunnen gebeuren dat bijvoorbeeld een verkoper bewust een dikke laag verf over verrotte vloerbalken smeert, om daarmee de verrotte delen aan het oog te onttrekken. Hij houdt dan dus bewust een gebrek achter. Als het gebrek ontdekt wordt, is de verkoper daarvoor aansprakelijk, ook na de overdracht.
Ook is het mogelijk dat een gebrek niet zichtbaar is, en de verkoper zelf niet op de hoogte is van dat verborgen gebrek. Als in dat geval na de overdracht het gebrek ontdekt wordt, is het mogelijk dat toch de verkoper aansprakelijk gesteld wordt. Het is echter ook mogelijk dat het risico grotendeels bij de koper ligt.

In 2003 is een wet van kracht geworden, die consument-kopers beschermt bij het kopen van woningen en appartementen (onroerend goed). De koper heeft drie dagen bedenktijd nadat de koop formeel gesloten is.
Deze drie dagen bedenktijd geldt niet voor de aankoop van woonboten. Destijds is dit aangegeven, met de tekst: "De eisen van de schriftelijke koopovereenkomst en de bedenktijd van drie dagen gelden ook voor de koop van vakantiewoningen, maar niet voor de koop van bijvoorbeeld onbebouwde grond, woonboten en woonwagens. Deze eisen gelden voorts niet voor huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris."

Stalen schepen voor aankoop op de helling laten keuren was (in het verleden) een "eis" van veel kopers. Inspectie van het gehele schip is dan mogelijk. Indien de verkoper niet de rompslomp wil van een bezoek aan de werf terwijl het schip nog niet definitief verkocht is, kun je een alternatief overeenkomen. Als de verkoper beweert dat het schip in orde is, kun je een percentage van de koopsom in depot houden bij de notaris. Direct na verkoop laat de koper het schip op een werf (uit het water) keuren en eventuele kosten worden uit het depotbedrag betaald. Dit geeft meer zekerheid dan de belofte van de verkoper dat hij of zij eventuele kosten wel zal betalen. Uiteraard moet e.e.a. goed schriftelijk omschreven worden.



Betonnen bakken met gebreken komen ook voor. Er kunnen scheurtjes of andere zwakke plekken zijn (zoals grindnesten). Ook de standpijpen (afvoerpijpen door de bodem) kunnen een zwak punt zijn. Een woonboot met betonnen casco kan niet (zomaar) uit het water. Je zult dus eerst van binnenuit de bak moeten controleren. Bij twijfel kun je de bak laten inspecteren door een betonreparatiebedrijf. Tegenwoordig zijn dergelijke bedrijven in staat zwakke plekken uitstekend te repareren. Zie hierover de pagina "Onderhoud".

Een goed koopcontract is belangrijk. Hierin kan beschreven worden wat bij de woonboot mee verkocht wordt. Ook kunnen afspraken over de hiervoor genoemde punten vastgelegd worden. Met name de ontbindende voorwaarden (wanneer gaat de verkoop niet door) zijn van belang. Het niet verkrijgen van een hypotheek kan aanleiding zijn voor de koper zich (kosteloos) terug te trekken.
Pas op dat deze reden niet als smoes gebruikt wordt. Een koper kan niet zomaar van de koop af, maar moet (meestal aantoonbaar met afwijzingen van financieringsinstellingen) voldoende moeite gedaan hebben een hypotheek te verkrijgen. Ook de uitslag van een inspectie op de werf als mogelijke ontbindene voorwaarde moet nauwkeurig omschreven worden.
De Landelijke Woonboten Organisatie heeft een boekje gemaakt over koopcontracten voor woonboten. Zie ook onze pagina "Verenigingen".

Een voorlopig koopcontract bestaat eigenlijk niet. De koop is gesloten als de koper dat mondeling of op andere wijze kenbaar gemaakt heeft. Het is dus niet zo dat een koper kan zeggen (of in een "voorlopig" koopcontract kan schrijven) dat hij of zij het object koopt, en er vervolgens zonder kosten of problemen weer vanaf kan.
Het voorlopige koopcontract is dus een "echte" koopovereenkomst. Het woord "voorlopig" slaat dus eigenlijk (onterecht) op het feit dat de overeenkomst lijkt te dienen als overbrugging tot het moment dat je bij de notaris de overdrachtsakte tekent.

De koopovereenkomst (het koopcontract) is in feite een schriftelijke weergave van de (mondelinge) koop. De afspraken die hierin worden vastgelegd, vormen de basis voor een later door de notaris op te maken leveringsakte. Tussen het moment van verkoop en de werkelijke levering kan een vrij lange periode zitten.
De woonboot wordt geleverd bij ondertekening van de leveringsakte. Op dat moment vindt de overdracht (van eigendom) plaats. De leveringsakte passeert dan bij de notaris. Op dat moment vindt de juridische levering plaats.
Soms krijgt de koper al eerder de beschikking over de woonboot. Hij krijgt dan bijvoorbeeld twee weken voor de overdracht de sleutels, om alvast wat spullen erin te kunnen zetten of wat te schilderen. Op dat moment (dat de sleutels overhandigd worden) vindt de feitelijke levering plaats.
Hieraan is een risico verbonden! Na een eerdere feitelijke levering is de verkoper nog steeds (juridisch) eigenaar, maar ligt het risico voor de woonboot bij de koper. Deze zou de woonboot vanaf dat moment moeten verzekeren, maar vaak heeft een verzekeraar moeite met het verzekeren van iets wat niet iemands eigendom is.

Een woonboot zonder ligplaats zal relatief zeer goedkoop zijn, maar wordt in de regel alleen aangeschaft door mensen die een ligplaats hebben zonder woonboot (...komt dat voor?) of die een ligplaats hebben met daarop een te slopen wrak (de goedkope zijn bijna allemaal al verkocht).

Regelmatig worden woonboten particulier verkocht. Bij het (ver)kopen van een woonboot komt nogal wat kijken. Het is verstandig daarvoor de hulp in te roepen van een deskundige , om teleurstellingen en bijbehorende onverwachte kosten te voorkomen. Met name het maken van een goede koopovereenkomst is van belang.

Een hypotheek voor een woonboot is tegenwoordig goed te verkrijgen. Bezoek voor meer informatie onze pagina Financieren.

Overdrachtsbelasting (6 procent van de verkoopprijs) moet betaald worden bij (ver)koop van een huis. Voor een woonboot geldt dat niet.

De notariskosten die bij verkoop (overdracht) betaald moeten worden kunnen soms verlaagd worden door het verkoopbedrag te splitsen in een (laag) deel voor de woonboot, een deel dat geldt als vergoeding voor overname van de rechten op de ligplaats en een deel dat geldt als vergoeding voor meegeleverde losse zaken (meubilair e.d.).
Veelal worden de notariskosten gebaseerd op de relatief lage verkoopprijs van de woonboot (het registergoed). Het is echter ook mogelijk dat de kosten bepaald worden op basis van de benodigde werktijd.

Aftrekbaar voor de inkomstenbelasting zijn sommige kosten die een rol spelen bij aankoop van een woonboot. Zie daarover de informatie op de pagina Financieren.

Verborgen gebreken

Bij de verkoop kan sprake zijn van verborgen gebreken. Als een gebrek niet zichtbaar is onder normale omstandigheden, is het een verborgen gebrek.
Het is mogelijk dat iemand die zijn of haar woonboot verkoopt (de verkoper), bewust iets verbergt. In een slecht geval zou het kunnen gebeuren dat bijvoorbeeld een verkoper bewust een dikke laag verf over verrotte vloerbalken smeert, om daarmee de verrotte delen aan het oog te ontrekken. Hij houdt dan dus bewust een gebrek achter. Als het gebrek ontdekt wordt, is de verkoper daarvoor aansprakelijk, ook na de overdracht.
Ook is het mogelijk dat een gebrek niet zichtbaar is, en de verkoper zelf niet op de hoogte is van dat verborgen gebrek. Als in dat geval na de overdracht het gebrek ontdekt wordt, is het mogelijk dat toch de verkoper aansprakelijk gesteld wordt....


Als het een gebrek is dat normaal gebruik van de woonboot verhindert, zou de verkoper voor het herstel moeten opdraaien. De koper zou dan de verkoper aansprakelijk kunnen stellen, omdat sprake is van non-conformiteit: de verkoper heeft niet geleverd wat is verkocht. Of, de koper heeft niet gekregen wat hij op grond van de koopovereenkomst had mogen verwachten.
Dat zou zo kunnen zijn als het geleverde niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn èn waarvan u de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Dat lijkt duidelijk, een dak behoort niet te lekken, een deur behoort open te kunnen, een cv-installatie behoort de woonboot te verwarmen.

Hier komen de begrippen "mededelingsplicht" (van de verkoper) en "onderzoeksplicht" (van de koper) om de hoek kijken. Als een verkoper de aanwezigheid van een gebrek niet kende, had hij die wellicht wel kunnen kennen. Als bijvoorbeeld de CV-installatie in het geheel niet functioneert, lijkt het onwaarschijnlijk dat de verkoper zich kan beroepen op het feit dat hij al tien jaar de verwarming niet heeft gebruikt, omdat hij altijd vroeg onder de wol lag en overdag nooit thuis was. Je had van hem mogen verwachten dat hij de installatie voor verkoop getest zou hebben.

Indien het om een gebrek gaat dat de verkoper niet kende en dat hij normaal gesproken ook niet had kunnen kennen, kan het voldoen aan de onderzoeksplicht door de koper van belang zijn. De koper dient voor definitieve aankoop te (laten) onderzoeken of de woonboot voldoet aan de eisen die er voor normaal gebruik aan gesteld kunnen worden.
Als tijdens onderzoek blijkt dat onder de vloer een enorme laag water staat, met schimmel onder de vloer, en de onderzoeker verklaart dit ten onrechte als "beetje condens", is het maar de vraag of de verkoper achteraf aansprakelijk gesteld kan worden voor een lekkage. Het is aannemelijk te bedenken dat bij het ontdekken van zo'n laag water door de koper/onderzoeker direct verder gekeken wordt naar de oorzaak, en niet pas na de overdracht.

Als een verkoper aansprakelijkheid aanvaardt, is het mogelijk dat verkoper en koper ieder een deel van de kosten van herstel voor hun rekening nemen, in het geval dat een oud deel door een nieuw vervangen wordt.
Indien de verkoper de aansprakelijkheid afwijst, kan de koper naar de rechter stappen.
Vooraf is niet te voorspellen hoe over een gebrek geoordeeld zal worden. Stel dat na de overdracht blijkt dat één vloerbalk verrot is, terwijl de verkoper, de makelaar, de koper en de taxateur dat niet gezien hebben. Van opzettelijk verbergen is dan geen sprake.
Wie kan beoordelen of het noodzakelijk is de balk achteraf op kosten van de verkoper te vervangen? Is de balk al jarenlang in die staat aanwezig geweest? Is de balk van groot belang bij het dragen van de constructie? Staat het gebrek een normaal gebruik van de woonboot in de weg? Daarbij komt nog dat men van een woonboot van vijf jaar oud iets anders mag verwachten dan van een woonboot die vijftig jaar geleden gebouwd is. En dat een woonboot uit een advertentie "in redelijke staat" iets anders is dan "in zeer goede staat".
In de praktijk blijkt het niet eenvoudig over gebreken in het algemeen een oordeel te geven.

Vaak wil men één en ander vooraf zo goed mogelijk regelen, en staat in veel koopovereenkomsten van huizen (onroerende zaken) dat de koper het verkochte aanvaardt inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken, met een toevoeging! Dit verhaal speelt ook bij de verkoop van woonboten een rol. Het is mogelijk dat een koopovereenkomst hiervoor volgens hetzelfde principe is opgesteld.
In beginsel staat de verkoper niet in voor de afwezigheid van (eventueel verborgen) gebreken. Dat zou betekenen dat het risico bij de koper ligt. In veel contracten staat echter de toevoeging:
"Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst".
Dit houdt in dat een belangrijk deel van het risico bij de verkoper ligt. Je mag van een woonboot "normale" eigenschappen verwachten die bewoning mogelijk maken. Voor andere eigenschappen hoeft de verkoper niet in te staan. Voor die "normale" eigenschappen staat de verkoper dus wel in, tenzij hiermee iets mis is wat de koper wist of uit onderzoek had kunnen weten (die hem dus kenbaar zijn).
Hierin heeft het begrip "kenbaar" een andere betekenis dan "bekend". Een gebrek is kenbaar, als de koper wist dat het er was, of door onderzoek had kunnen weten dat het er was. Hierbij zijn dus de mededelingsplicht en met name de onderzoeksplicht aan de orde.

Het komt echter ook voor dat er wel in de tekst staat dat de koper het verkochte aanvaardt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, maar zonder de bedoelde toevoeging. In dat geval zou de verkoper in geval van een achteraf ontdekt gebrek erg moeilijk aansprakelijk zijn. Dan ligt dus het risico grotendeels bij de koper, die bewijs zal moeten leveren in geval van een aansprakelijkheidstelling.  

 



Terug | Top
http://www.duursma.info/index.php?page=woonboot-taxatie-bouwkundige-keuring&hl=nl_NLhttp://www.woonbotenmakelaar.nl
http://www.arkenbouw.nlhttp://www.drijvendwonen.nl


Nieuws

Wateroverlast in woonboot Voorschoten
Datum: 12-06-2017
slachtoffer naar ziekenhuis
Lees verder...

Uitzonderingen in Bouwbesluit voor nieuwe woonboten
Datum: 10-06-2017
vanaf 1 januari 2018
Lees verder...

Kartonnen woonbootje in Rotterdam
Datum: 08-06-2017
in de Wijnhaven
Lees verder...

Archief >>

http://www.waterdetector.nlhttp://www.bootklussers.nl
http://www.woonboot.nlhttp://www.wonen-op-water.nl


Vraagbaak

stalen woonark
Datum: 27-06-2017

Oude woonboot
Datum: 22-06-2017

symbolisch bedrag voor woonark
Datum: 22-06-2017

Woonboot tijdelijk beheren
Datum: 15-06-2017


Advertentiebeheer

Gebruikersnaam:

Wachtwoord:


Registreren - Wachtwoord vergeten